Kiraya Ne Kadar Zam Yapılmalı?

Question

Herkese merhaba. Elbette bunu kiracı ile istişare ederek bir sonuca varmak en doğrusu ama mevcut kiracıların geçmiş dönemlerde bizim gibi ellerini vicdanına koymamasından fikir almak istiyorum. Öncelikle ev hakkında bilgi vereyim. 25-30 yaşında Maltepe/İstanbul'da zemin + 2 kattan oluşan 3 daireden oluşan bir binamız var. 85 m2, 2+1,önünde küçük (yanlamasına bir sedan araç sığabilir), solda ve aynı şekilde arkada da ön taraftaki alanın 3/1 kadar alan daha var. Yürüyerek Maltepe Camii 10 dk, Maltepe Sahil 20 dk, Maltepe Metro 10 dk sürüyor. Giriş katta akrabamız var onla ilgili bir sıkıntı yok, üst 2 kat ile sıkıntımız var.  Şimdi, bu zamana kadar alınan kiralar hep mevcut şartlara göre sanırım 2 yıl geriden gelmekteydi. Yani kiralar 2022 yılı için 1400 TL, 2023 yılı için 2000, 2024 yılı için 4000 TL şeklindeydi. Bu şekilde göze zam oranı çarpıyor elbette ama kiralar piyasanın gerisinden geldiği için (4k yaptığımızda o muhitte tek oda fiyatı 7k'ya satılması gibi) bana göre anlaşılabilir bir oran. Ama onlar için değil elbette ki her zamdan memnun kalmıyorlar. Kiracıların biri çok uyanık, şöyle ki. Bize sormadan hilti ile yeri kazıp tuvaletin yerini değiştiriyor, tabi bu süreçte boruyu kırıp alt kata su sızmasına neden olup masrafları bizden almaya çalışması gibi. İstanbul'da olmadığımız için her ikisi de evi ve diğer alanları kafalarına göre bize sormadan değiştirdiler, eminim ki bilmediğimiz kim bilir neler vardır. Sonuçta 20 yıldır evlerine girmedik hiç. Yani kiracı değil ev sahibi gibi davrandılar. Biri işten çıktı, işe girince toplu ödersin dedik, 1 yıl sonra toplu ödedi ama o para çerez parası olmuştu. Çocuğu oldu kirada insaflı davrandık, diğeri emekli oldu ha keza öyle. Daha anlatmakla bitmiyor. Elimizi verdik, kolumuzu alamıyoruz artık. Bu zamana kadar ultra aşırı insaflı davrandık ama karşılığını hiç alamadık. Neyse, 2 yıldır artık kendimi ENAYİ yerine koymaya başladım. Şeytan çıkar hepsini boş kalsın ev daha iyi diyor. Bu arada bu kişilerin kontratı yok ve 20-30 yıllık kiracılar. Kirayı hesaba yatırırlar ve vergimizi veririz. Hal böyle iken yıkıp yeni bina dikelim dedik. Devletin yarısı bizden kampanyasına başvurdum ve onaylandı, bu sefer de müteahhit bulamıyoruz.

Sorum şu. Benim yerimde olsanız kirayı ne kadar yaparsınız? Yani yasal orandan %58 yaparsanız 6320TL ediyor. %100 yapsanız bile 8k ediyor, bu bile artık çok komik bir rakam ve buna da çok diyeceklerine adım gibi eminim. Akıl verirseniz sevinirim.

Teşekkürler...

fatihozdemir1 · Answer

Mevcut kiracıların uzun yıllardır kontratsız oturması ve kira bedelinin piyasanın çok altında olması durumunda, öncelikle kira artışıyla ilgili Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi uyarınca yasal sınırlar çerçevesinde hareket etmelisiniz; bu da bir önceki yılın TÜFE oranıyla sınırlı. Ancak, kira sözleşmesi olmadığı için kira tespit davası açarak, taşınmazın piyasa rayicine uygun bir kira bedeli talep edebilirsiniz. Ayrıca, müteahhit bulana kadar evi boşaltmak isterseniz, haklı gerekçelere dayanarak tahliye talebinde bulunabilirsiniz (örneğin, bina yenileme ihtiyacı). Bu süreçte kiracılarla uzlaşma sağlamak ve noter üzerinden yazılı bildirim yapmak hem hukuken doğru hem de süreci kolaylaştırıcı olacaktır.

runo10 · Answer

Hastesi adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Herkese merhaba. Elbette bunu kiracı ile istişare ederek bir sonuca varmak en doğrusu ama mevcut kiracıların geçmiş dönemlerde bizim gibi ellerini vicdanına koymamasından fikir almak istiyorum. Öncelikle ev hakkında bilgi vereyim. 25-30 yaşında Maltepe/İstanbul'da zemin + 2 kattan oluşan 3 daireden oluşan bir binamız var. 85 m2, 2+1,önünde küçük (yanlamasına bir sedan araç sığabilir), solda ve aynı şekilde arkada da ön taraftaki alanın 3/1 kadar alan daha var. Yürüyerek Maltepe Camii 10 dk, Maltepe Sahil 20 dk, Maltepe Metro 10 dk sürüyor. Giriş katta akrabamız var onla ilgili bir sıkıntı yok, üst 2 kat ile sıkıntımız var. Şimdi, bu zamana kadar alınan kiralar hep mevcut şartlara göre sanırım 2 yıl geriden gelmekteydi. Yani kiralar 2022 yılı için 1400 TL, 2023 yılı için 2000, 2024 yılı için 4000 TL şeklindeydi. Bu şekilde göze zam oranı çarpıyor elbette ama kiralar piyasanın gerisinden geldiği için (4k yaptığımızda o muhitte tek oda fiyatı 7k'ya satılması gibi) bana göre anlaşılabilir bir oran. Ama onlar için değil elbette ki her zamdan memnun kalmıyorlar. Kiracıların biri çok uyanık, şöyle ki. Bize sormadan hilti ile yeri kazıp tuvaletin yerini değiştiriyor, tabi bu süreçte boruyu kırıp alt kata su sızmasına neden olup masrafları bizden almaya çalışması gibi. İstanbul'da olmadığımız için her ikisi de evi ve diğer alanları kafalarına göre bize sormadan değiştirdiler, eminim ki bilmediğimiz kim bilir neler vardır. Sonuçta 20 yıldır evlerine girmedik hiç. Yani kiracı değil ev sahibi gibi davrandılar. Biri işten çıktı, işe girince toplu ödersin dedik, 1 yıl sonra toplu ödedi ama o para çerez parası olmuştu. Çocuğu oldu kirada insaflı davrandık, diğeri emekli oldu ha keza öyle. Daha anlatmakla bitmiyor. Elimizi verdik, kolumuzu alamıyoruz artık. Bu zamana kadar ultra aşırı insaflı davrandık ama karşılığını hiç alamadık. Neyse, 2 yıldır artık kendimi ENAYİ yerine koymaya başladım. Şeytan çıkar hepsini boş kalsın ev daha iyi diyor. Bu arada bu kişilerin kontratı yok ve 20-30 yıllık kiracılar. Kirayı hesaba yatırırlar ve vergimizi veririz. Hal böyle iken yıkıp yeni bina dikelim dedik. Devletin yarısı bizden kampanyasına başvurdum ve onaylandı, bu sefer de müteahhit bulamıyoruz.

Sorum şu. Benim yerimde olsanız kirayı ne kadar yaparsınız? Yani yasal orandan %58 yaparsanız 6320TL ediyor. %100 yapsanız bile 8k ediyor, bu bile artık çok komik bir rakam ve buna da çok diyeceklerine adım gibi eminim. Akıl verirseniz sevinirim.

Teşekkürler... 		Tahminim 15-16 falan yapmanız uygun olur. Bizim de bir ev var 2.5 dan 8.5 yükseldi. Normalde kiralar 10-12. Ama sizinki gibi eski kiracı olunca, normal kiranın yüzde 70-80 ine oturuyor. Artı 5 yıldır iyileştirme yapmadıysanız, Tüfeden fazla yükseltme/iyileştirme hakkınız var. Bu sene kiralar büyük oranda(yüksek zamlarla) dengelendi ve önümüzdeki senelerde daha da dengelenecek gibi. Geçtiğimiz seneler orana göre zam yapan ev sahipleri zarar yaptı. Evlerinin kiraları çok düşük kaldı. Ama bu seneden itibaren düzeliyor. İki tarafıda üzmeyecek bir rakamda anlaşın hocam bence. Kiracının durumuna göre normal kiranın yüzde 70-80i gibi.

runo10 · Answer

fatihozdemir1 adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Mevcut kiracıların uzun yıllardır kontratsız oturması ve kira bedelinin piyasanın çok altında olması durumunda, öncelikle kira artışıyla ilgili Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi uyarınca yasal sınırlar çerçevesinde hareket etmelisiniz; bu da bir önceki yılın TÜFE oranıyla sınırlı. Ancak, kira sözleşmesi olmadığı için kira tespit davası açarak, taşınmazın piyasa rayicine uygun bir kira bedeli talep edebilirsiniz. Ayrıca, müteahhit bulana kadar evi boşaltmak isterseniz, haklı gerekçelere dayanarak tahliye talebinde bulunabilirsiniz (örneğin, bina yenileme ihtiyacı). Bu süreçte kiracılarla uzlaşma sağlamak ve noter üzerinden yazılı bildirim yapmak hem hukuken doğru hem de süreci kolaylaştırıcı olacaktır. 		Hocam 5 yılda bir iyileştirme yapılabiliyor sanırım öyle bir durum yok mu kontrat olsa da.

fatihozdemir1 · Answer

runo10 adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Hocam 5 yılda bir iyileştirme yapılabiliyor sanırım öyle bir durum yok mu kontrat olsa da. 		Evet, Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi uyarınca, kontrat olsa bile, kira bedelinde 5 yılda bir "kira bedelinin yeniden belirlenmesi" talep edilebilir. Bu durumda, mahkemeye başvurarak kira bedelinin, taşınmazın emsal değerlerine ve piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesini talep edebilirsiniz. Bu iyileştirme hakkı, 5 yıl boyunca yapılan TÜFE oranındaki artışlardan bağımsız olarak piyasa değerine uygun bir kira bedeli belirlenmesini sağlar. Kira bedelini iyileştirmek veya artırmak için mahkeme kararı gerekir, bu nedenle hukuki destek alarak süreci yönetmeniz önerilir.

Hastesi · Answer

fatihozdemir1 adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Mevcut kiracıların uzun yıllardır kontratsız oturması ve kira bedelinin piyasanın çok altında olması durumunda, öncelikle kira artışıyla ilgili Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi uyarınca yasal sınırlar çerçevesinde hareket etmelisiniz; bu da bir önceki yılın TÜFE oranıyla sınırlı. Ancak, kira sözleşmesi olmadığı için kira tespit davası açarak, taşınmazın piyasa rayicine uygun bir kira bedeli talep edebilirsiniz. Ayrıca, müteahhit bulana kadar evi boşaltmak isterseniz, haklı gerekçelere dayanarak tahliye talebinde bulunabilirsiniz (örneğin, bina yenileme ihtiyacı). Bu süreçte kiracılarla uzlaşma sağlamak ve noter üzerinden yazılı bildirim yapmak hem hukuken doğru hem de süreci kolaylaştırıcı olacaktır. 		Peki, tespit davası ortalama ne kadar sürede sonuçlanıyor ve sonuca kadar olan kira bedeli ne olmak zorunda?

runo10 adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Tahminim 15-16 falan yapmanız uygun olur. Bizim de bir ev var 2.5 dan 8.5 yükseldi. Normalde kiralar 10-12. Ama sizinki gibi eski kiracı olunca, normal kiranın yüzde 70-80 ine oturuyor. Artı 5 yıldır iyileştirme yapmadıysanız, Tüfeden fazla yükseltme/iyileştirme hakkınız var. Bu sene kiralar büyük oranda(yüksek zamlarla) dengelendi ve önümüzdeki senelerde daha da dengelenecek gibi. Geçtiğimiz seneler orana göre zam yapan ev sahipleri zarar yaptı. Evlerinin kiraları çok düşük kaldı. Ama bu seneden itibaren düzeliyor. İki tarafıda üzmeyecek bir rakamda anlaşın hocam bence. Kiracının durumuna göre normal kiranın yüzde 70-80i gibi. 		İyileştirmeden kastının Tüfe üstü zamsa eğer komik oranda olsa yapıldı. Hocam iki taraftan biri kesin üzülüyor maalesef. %250 zamma her kiracı üzülür gibime geliyor.

fatihozdemir1 · Answer

Hastesi adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Peki, tespit davası ortalama ne kadar sürede sonuçlanıyor ve sonuca kadar olan kira bedeli ne olmak zorunda?

İyileştirmeden kastının Tüfe üstü zamsa eğer komik oranda olsa yapıldı. Hocam iki taraftan biri kesin üzülüyor maalesef. %250 zamma her kiracı üzülür gibime geliyor. 		Kira tespit davası, mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanır. Dava süresince, kiracı mevcut kira bedelini ödemeye devam etmek zorundadır. Ancak, mahkeme tespit kararı verdiğinde, karar geriye dönük olarak dava tarihinden itibaren uygulanır. Bu durumda, kiracı ile belirlenen yeni kira bedeli arasındaki fark, geçmiş aylara ait olarak hesaplanır ve kiracıdan talep edilebilir. Süreci hızlandırmak ve hukuki hatalardan kaçınmak için avukatla çalışmanız faydalı olacaktır.

goktugpek · Answer

15.000 iyi gibi hocam

Hastesi · Answer

fatihozdemir1 adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Kira tespit davası, mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanır. Dava süresince, kiracı mevcut kira bedelini ödemeye devam etmek zorundadır. Ancak, mahkeme tespit kararı verdiğinde, karar geriye dönük olarak dava tarihinden itibaren uygulanır. Bu durumda, kiracı ile belirlenen yeni kira bedeli arasındaki fark, geçmiş aylara ait olarak hesaplanır ve kiracıdan talep edilebilir. Süreci hızlandırmak ve hukuki hatalardan kaçınmak için avukatla çalışmanız faydalı olacaktır. 		Anlamadığım nokta şu. Diyelim ki 15 teklif ettim, kabul etmediler ve 10k karşı teklifte bulundular. Ben de davayı açtım. İnternetten araştırdığım kadarı ile haklı ve haksız şeklinde 2 taraf oluşuyor. Mahkeme 15k üzerinden mi görülüyor yoksa 12,5k bedeli uygun mu görür? Avukatlık ücretini kim ödeyecek bu durumda?

goktugpek adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									15.000 iyi gibi hocam 		Bana da bu tutar iyi geliyor ama sonra her ne kadar düşünmek istemesem de nasıl öderler diye düşünüyorum.

fatihozdemir1 · Answer

Hastesi adlı üyeden alıntı: mesajı görüntüle

Anlamadığım nokta şu. Diyelim ki 15 teklif ettim, kabul etmediler ve 10k karşı teklifte bulundular. Ben de davayı açtım. İnternetten araştırdığım kadarı ile haklı ve haksız şeklinde 2 taraf oluşuyor. Mahkeme 15k üzerinden mi görülüyor yoksa 12,5k bedeli uygun mu görür? Avukatlık ücretini kim ödeyecek bu durumda?

Bana da bu tutar iyi geliyor ama sonra her ne kadar düşünmek istemesem de nasıl öderler diye düşünüyorum.

Bana da bu tutar iyi geliyor ama sonra her ne kadar düşünmek istemesem de nasıl öderler diye düşünüyorum. 		Kira tespit davasında mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira değerlerini ve bilirkişi raporunu dikkate alarak, rayiç bedeli tespit eder. Bu durumda, teklif ettiğiniz 15.000 TL veya karşı tarafın 10.000 TL teklifi değil, mahkemenin uygun gördüğü kira bedeli (örneğin, 12.500 TL) esas alınır. Eğer dava sonucunda mahkeme sizin talebinize yakın bir kira bedelini uygun görürse, davayı kazandığınız kabul edilir ve yargılama giderleri ile karşı tarafın avukatlık ücreti davalıya yüklenir. Ancak, karşı tarafın teklifi mahkemeye daha yakın bulunursa, davalı haklı sayılabilir ve bu durumda yargılama giderleri ile sizin avukatlık ücretinizi siz ödersiniz. Bu nedenle, davaya başlamadan önce bölgenin emsal kira değerlerini doğru analiz etmek etmek önemli.

chnyrdkl · Answer

Sen o evi yık, tekrar baştan yaptır hocam
Hiç heyecana girme. Zaten baya bir iyilik yapmışsın 
Kiracı dava ile falan fistan uğraşma. Kendine yazık etme.
Müteahhit bulamadıysan ben sana o konuda yardımcı olurum sancaktepe de akrabalar var iletişim e geçirebilirim sizi.

Hastesi · Answer

fatihozdemir1 adlı üyeden alıntı: mesajı görüntüle

Kira tespit davasında mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira değerlerini ve bilirkişi raporunu dikkate alarak, rayiç bedeli tespit eder. Bu durumda, teklif ettiğiniz 15.000 TL veya karşı tarafın 10.000 TL teklifi değil, mahkemenin uygun gördüğü kira bedeli (örneğin, 12.500 TL) esas alınır. Eğer dava sonucunda mahkeme sizin talebinize yakın bir kira bedelini uygun görürse, davayı kazandığınız kabul edilir ve yargılama giderleri ile karşı tarafın avukatlık ücreti davalıya yüklenir. Ancak, karşı tarafın teklifi mahkemeye daha yakın bulunursa, davalı haklı sayılabilir ve bu durumda yargılama giderleri ile sizin avukatlık ücretinizi siz ödersiniz. Bu nedenle, davaya başlamadan önce bölgenin emsal kira değerlerini doğru analiz etmek etmek önemli.

Avukatlık ücretleri standart mı? Kaybedersem değip değmeyeceğini öğrenmek istiyorum. Sanırım Sulh Hukuk mahkemesi bakıyor. Bir de lazım olursa özel mesajdan irtibat numaranızı bırakır mısınız?

chnyrdkl adlı üyeden alıntı: mesajı görüntüle

Sen o evi yık, tekrar baştan yaptır hocam
Hiç heyecana girme. Zaten baya bir iyilik yapmışsın
Kiracı dava ile falan fistan uğraşma. Kendine yazık etme.
Müteahhit bulamadıysan ben sana o konuda yardımcı olurum sancaktepe de akrabalar var iletişim e geçirebilirim sizi.

En temizi bahsettiğiniz yol gibi görünüyor ama bahsettiğim şekli kabul eden müteahhit bulmak zor. Akrabalarınız kabul ediyorsa görüşebiliriz...

chnyrdkl adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Sen o evi yık, tekrar baştan yaptır hocam
Hiç heyecana girme. Zaten baya bir iyilik yapmışsın
Kiracı dava ile falan fistan uğraşma. Kendine yazık etme.
Müteahhit bulamadıysan ben sana o konuda yardımcı olurum sancaktepe de akrabalar var iletişim e geçirebilirim sizi. 		En temizi bahsettiğiniz yol gibi görünüyor ama bahsettiğim şekli kabul eden müteahhit bulmak zor. Akrabalarınız kabul ediyorsa görüşebiliriz...

webtasarimda · Answer

Hocam ben de kiracıyım 3500 ilk sonra 4500 sonra geçen sene ev sahibim 12 bin istedi 10 binde anlaştık.
Bu sene için 15 bin ben teklif ettim sağolsun kabul etti tefe tüfe göre 16 bin olması gerekiyordu mantıken ama piyasası 25 civarı.

iki tarafta anlayışlı olmalı herkes sizin gibi düşünceli olsa ama karşı taraf düşünceli ve anlayışlı değilse iş çakallığa dönüyor.