Hukukta bu konuda bir açık olabilir mi?

Question

Çok garip bir şey keşfettim.
Arkadaşlar bildiğiniz gibi kira sözleşmeleri otomatik olarak yenilenir. Ancak kiracı sözleşmeyi devam ettirmeyeceğini, kira sözleşmesi bitmeden 15 gün önceye kadar bildirirse sözleşme sona erer.
Çevreme bakıyorum kiracı olup, evden çıktıktan sonra notere gidip de kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona erdiren 1 kişi bile görmüyorum. Bu durumda o sözleşme sonsuza dek devam ediyor. Aslında konu burada bitmedi. Kiracı çıktıktan sonra (resmi olarak o evin kiracısı olmasına rağmen), ev sahibi durumun farkında olmadan yeni bir kiracı bulup sözleşme imzalıyor. Yine kesin bir şey varsa bir Türk Borçlar Kanunu'nun 322/2 fıkrası ve aynı zamanda 355. maddeyi de göz önünde bulundurursak bir evde kiracı varsa aynı eve yeni bir kiracı getirip sözleşme imzalatamazsınız.
Eğer yukarıda yazdıklarım doğruysa sanırım bu durumda şu anda kirada olan herkes kiracı olmuyor, bütün sözleşmeler boş.

Ya olayı ben yanlış anladım, ya da bu durum gerçekten kafa karıştırıcı. Gerçek bir hukukçu varsa olayı açıklayabilir mi?

Serhatakgl · Answer

amiral79 adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									kötü niyetli evini kiraya verememiş bir ev sahibi aylar sonra ortaya çıkıp
"yooo ben bilmiyordum çıktığını bana bildirmedi aylardır kiramı da ödemiyordu öder diye bekliyordum ben kiramı isterim mağdurum" deyip sıkıntı çıkarır mı diye hep düşünmüşümdür.
tabi evini hemen verirse bu argümanı kullanamaz 		verirse bile max %25 fazlasına vermesi gerekiyor başkasına ki %100 zam yapma potansiyeli olan biri. her türlü başı ağrır benimle uğraşırsa.
hukuk iyi kullanıldığı zaman, çok güzel bir araç aslında. olabildiğince iyi bileceksin haklarını.

buzutku · Answer

Belki yazmışlardır, tüm mesajları okumadım.

"Arkadaşlar bildiğiniz gibi kira sözleşmeleri otomatik olarak yenilenir."

Kira sözleşmeleri otomatik olarak yenilenmeyebilir. Her sene yeni sözleşme imzalayabilirsiniz. 

"Ancak kiracı sözleşmeyi devam ettirmeyeceğini, kira sözleşmesi bitmeden 15 gün önceye kadar bildirirse sözleşme sona erer. Çevreme bakıyorum kiracı olup, evden çıktıktan sonra notere gidip de kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona erdiren 1 kişi bile görmüyorum."

Sözleşmeyi noter kanalıyla yapmadılar ki noter kanalıyla sonlandırsınlar?

"Bu durumda o sözleşme sonsuza dek devam ediyor."

Kişi evi boşalttığı, kira ödemelerini yapmadığı için neticelenmiş. 

Aslında konu burada bitmedi. Kiracı çıktıktan sonra (resmi olarak o evin kiracısı olmasına rağmen), ev sahibi durumun farkında olmadan yeni bir kiracı bulup sözleşme imzalıyor. 
"bir evde kiracı varsa aynı eve yeni bir kiracı getirip sözleşme imzalatamazsınız."

Evet, bir kiracı varsa. Kiracı olmadığı için evi kiraya veriyorlar.

"şu anda kirada olan herkes kiracı olmuyor, bütün sözleşmeler boş"

 Kiralama süresince hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını korumak için pek boş değil.

mener · Answer

Serhatakgl adlı üyeden alıntı: mesajı görüntüle

Kiracı çıkmıyor işte boşluk orada. "Çıkmak" yani sözleşmenin bitmesi bildirim beyanı ile anca meydana geliyor. Net bu.
Kimse bildirim beyanı yapmadığından, kiracı çıkmıyor gibi sayıldığından sözleşme her sene oto yenileniyor. (Kira sözleşmelerinde fesih vs. yoksa sözleşme oto yenilenir)

"Kira sözleşmesini feshedecek kiracı bildirimini yazılı olarak yapacaktır. Sözlü yapılan fesih bildirimleri geçerli değildir. Kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin bildirimin noter kanalıyla gönderilmesi mecburi değildir. Önemli olan yazılı olması ve gerekli irade açıklamasını içermesidir." 		"Kiracının feshinin ancak yazılı yapılabilmesi" kiracıyı değil ev sahibini korur. Boşalmış evini kiraya verecek ev sahibi zaten kendi menfaatine hareket ediyordur. Kendisine yazılı fesih bildirimi gelmemesi olaya etki edemez.

Öte yandan, tekraren söylüyorum, yargıya intikal etmediği müddetçe kira sözleşmesi de buna bağlı olaylar da tarafların arasında özgürce gerçekleşir. Yargıya intikal etmesi mantıken mümkün olmayan bir durumda (kiracı ve kiraya veren kiracının çıkması konusunda uzlaşmış, fesih olmuş bitmiş, gayrimenkul boşalmış) hukuk yoluna başvuruya ihtiyaç bile yokken hukuk boşluğu oluşamaz.

chnyrdkl · Answer

Bu ülkede ise şu şekilde 
Kirayi 3x yaptım.  Beğenmiyorsan çık ya da veremezsen çık.
Kiracı ise huzuru kaçacağı için gider başka ev bulur.

Kiracı ve ev sahibi belalı birey ise, birbirlerine zorbalık uygular.

Ev sahibi kiracının çıkması için anne baba ya da farklı yakınları gireceği için çıkmasını ister. Kiracı da yapacağı birsey olmadığı için ille de çıkacaktır.

Devlet yüzde yirmi beş zam diyor. Kim uyuyor buna? Adam veremezsen çık diyor ve bu zam kararı ile kiralar daha da uçtu.

Serhatakgl · Answer

mener adlı üyeden alıntı: mesajı görüntüle

Kira sözleşmesinde şekil şartı yok. Sözlü sözleşme yapıp sözlü olarak feshedebilirsin bu sözleşmeyi. Yazılı yapıp yazılı da feshedebilirsin. Yazılı yapıp sözlü de feshedebilirsin. Şekil konuları ancak uyuşmazlık olursa gündeme gelebilir.

Kira sözleşmesi sözlü (şifahi) ya da yazılı yapılabilir, ama yazılı sözleşme ancak yazılı bildirim yoluyla fesh ediliyor. Sözleşmeyi yaparken noter, e-imza vs. şartı yok ama fesh açısından yazılı şart var. Yoksa nasıl kanıtlayacaksınız? Bütün hukukçular benzer şeyleri yazmışlar bloglarına. Mutlaka bu kadar yıl okumuşlarsa, bizden daha iyi bildikleri bir şeyler vardır:

"Kira sözleşmesini feshedecek kiracı bildirimini yazılı olarak yapacaktır. Sözlü yapılan fesih bildirimleri geçerli değildir. Kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin bildirimin noter kanalıyla gönderilmesi mecburi değildir. Önemli olan yazılı olması ve gerekli irade açıklamasını içermesidir."

"Kira sözleşmesini feshedecek kiracı bildirimini yazılı olarak yapacaktır. Sözlü yapılan fesih bildirimleri geçerli değildir. Kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin bildirimin noter kanalıyla gönderilmesi mecburi değildir. Önemli olan yazılı olması ve gerekli irade açıklamasını içermesidir."

mener · Answer

Serhatakgl adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Kiracı çıkmıyor işte boşluk orada. "Çıkmak" yani sözleşmenin bitmesi bildirim beyanı ile anca meydana geliyor. Net bu.
Kimse bildirim beyanı yapmadığından, kiracı çıkmıyor gibi sayıldığından sözleşme her sene oto yenileniyor. (Kira sözleşmelerinde fesih vs. yoksa sözleşme oto yenilenir) 		Kira sözleşmesinde şekil şartı yok. Sözlü sözleşme yapıp sözlü olarak feshedebilirsin bu sözleşmeyi. Yazılı yapıp yazılı da feshedebilirsin. Yazılı yapıp sözlü de feshedebilirsin. Şekil konuları ancak uyuşmazlık olursa gündeme gelebilir.

Serhatakgl · Answer

mener adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Kiracının çıkması ile kira sözleşmesi biter. Boşluk nerede oluşuyor, o kısmı anlayamadım ben. 		Kiracı çıkmıyor işte boşluk orada. "Çıkmak" yani sözleşmenin bitmesi bildirim beyanı ile anca meydana geliyor. Net bu.
Kimse bildirim beyanı yapmadığından, kiracı çıkmıyor gibi sayıldığından sözleşme her sene oto yenileniyor. (Kira sözleşmelerinde fesih vs. yoksa sözleşme oto yenilenir)

mener · Answer

Serhatakgl adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Çok garip bir şey keşfettim.
Arkadaşlar bildiğiniz gibi kira sözleşmeleri otomatik olarak yenilenir. Ancak kiracı sözleşmeyi devam ettirmeyeceğini, kira sözleşmesi bitmeden 15 gün önceye kadar bildirirse sözleşme sona erer.
Çevreme bakıyorum kiracı olup, evden çıktıktan sonra notere gidip de kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona erdiren 1 kişi bile görmüyorum. Bu durumda o sözleşme sonsuza dek devam ediyor. Aslında konu burada bitmedi. Kiracı çıktıktan sonra (resmi olarak o evin kiracısı olmasına rağmen), ev sahibi durumun farkında olmadan yeni bir kiracı bulup sözleşme imzalıyor. Yine kesin bir şey varsa bir Türk Borçlar Kanunu'nun 322/2 fıkrası ve aynı zamanda 355. maddeyi de göz önünde bulundurursak bir evde kiracı varsa aynı eve yeni bir kiracı getirip sözleşme imzalatamazsınız.
Eğer yukarıda yazdıklarım doğruysa sanırım bu durumda şu anda kirada olan herkes kiracı olmuyor, bütün sözleşmeler boş.

Ya olayı ben yanlış anladım, ya da bu durum gerçekten kafa karıştırıcı. Gerçek bir hukukçu varsa olayı açıklayabilir mi? 		Kiracının çıkması ile kira sözleşmesi biter. Boşluk nerede oluşuyor, o kısmı anlayamadım ben.

Fahrettin · Answer

Merhabalar. 
Hukukta pek çok açık var. Haklısınız. Ama burada noter ihtarı zorunlu şart değil. Kiracı evden çıktığını her türlü delille ispat edebilir. Noter ihtarı ispat etme problemini ortadan kaldığı için kullanabilir. Ama yasal süresi içinde ev sahibin kapısını çalıp ben evden çıkıyorum deseniz bile sözleşme sona ermiş olur.

Devletin tüm bu işlemlere el atması da pratikte hiç mümkün değil. Devletin kullandığı internet sitelerini biraz incelerseniz ne dediğimi anlayacaksınız. 
İyi forumlar

amiral79 · Answer

Serhatakgl adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Hocam dedikleriniz doğru. Hem resmi olur, hem baş ağrısı ortadan kalkar. Şu an evden çıkacağım inanın notere gidip daha önce bilmediğim bir işlemi yapmaya çalışıp + üstüne ücret mi ödeyeyim yoksa herkesin yaptığı gibi salla gitsin bea tarzı mı takılayım kararsız kaldım. Zaten vakit de bulamıyorum. 		kötü niyetli evini kiraya verememiş bir ev sahibi aylar sonra ortaya çıkıp 
"yooo ben bilmiyordum çıktığını bana bildirmedi aylardır kiramı da ödemiyordu öder diye bekliyordum ben kiramı isterim mağdurum" deyip sıkıntı çıkarır mı diye hep düşünmüşümdür.
tabi evini hemen verirse bu argümanı kullanamaz

Serhatakgl · Answer

amiral79 adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									aslında dedikleriniz benim de daha önceden kafa yorduğum bir nokta idi
iki taraf birbirlerine resmi yollardan bildirmeleri gerekir ama karşılıklı olarak
biri kirayı yatırmıyor-
kira yatmamasına karşın ev sahibi itiraz etmiyor.. (uzun diye kısalttım alıntıyı hepsine katılıyrm) 		Hocam dedikleriniz doğru. Hem resmi olur, hem baş ağrısı ortadan kalkar. Şu an evden çıkacağım inanın notere gidip daha önce bilmediğim bir işlemi yapmaya çalışıp + üstüne ücret mi ödeyeyim yoksa herkesin yaptığı gibi salla gitsin bea tarzı mı takılayım kararsız kaldım. Zaten vakit de bulamıyorum.

amiral79 · Answer

Serhatakgl adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Çok garip bir şey keşfettim.
Arkadaşlar bildiğiniz gibi kira sözleşmeleri otomatik olarak yenilenir. Ancak kiracı sözleşmeyi devam ettirmeyeceğini, kira sözleşmesi bitmeden 15 gün önceye kadar bildirirse sözleşme sona erer.
Çevreme bakıyorum kiracı olup, evden çıktıktan sonra notere gidip de kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona erdiren 1 kişi bile görmüyorum. Bu durumda o sözleşme sonsuza dek devam ediyor. Aslında konu burada bitmedi. Kiracı çıktıktan sonra (resmi olarak o evin kiracısı olmasına rağmen), ev sahibi durumun farkında olmadan yeni bir kiracı bulup sözleşme imzalıyor. Yine kesin bir şey varsa bir Türk Borçlar Kanunu'nun 322/2 fıkrası ve aynı zamanda 355. maddeyi de göz önünde bulundurursak bir evde kiracı varsa aynı eve yeni bir kiracı getirip sözleşme imzalatamazsınız.
Eğer yukarıda yazdıklarım doğruysa sanırım bu durumda şu anda kirada olan herkes kiracı olmuyor, bütün sözleşmeler boş.

Ya olayı ben yanlış anladım, ya da bu durum gerçekten kafa karıştırıcı. Gerçek bir hukukçu varsa olayı açıklayabilir mi? 		aslında dedikleriniz benim de daha önceden kafa yorduğum bir nokta idi 
iki taraf birbirlerine resmi yollardan bildirmeleri gerekir ama karşılıklı olarak 
biri kirayı yatırmıyor-
kira yatmamasına karşın ev sahibi itiraz etmiyor-
ve evi boş olarak başkasına veriyor yeni sözleşme düzenliyor
iki tarafın da karşılıklı rızası olunca bu süreç resmi kanallar üzerinden de bildirime gerek bırakılmıyor

ama dediğiniz nokta da kesinlikle haklısınız
ben kira sözleşmelerinin edevlet üzerinden düzenlenmelerini, adres bildirimini de bu sözleşme bildirimlerine göre otomatik düzenlenmesini ve depozito gibi bedellerin devlete yatırılıp eğer bir kusur yok beyanı ile devletin depozitoyu kiracıya kendi iade etmesi tarafındayım.

dediğiniz gibi kiracı çıktı sözleşme bitti bunu sadece ev sahibi ve kiracı biliyor ama o adresi evi olarak beyan eden kiracının beyanlarında halen o adres duruyor noter e bile gerek kalmadan edvelet üzerinden bu sözleşmeler çok kolaylıkla düzenlenebilir düşüncesindeyim ve sözleşme de iki tarafın rızası ile çok kolay bir şekilde edevlet üzerinden sonlandırılabilir.

(depozitoya gelince eğer ev sahibi depozito iadesine onay vermez ise edevlet üzerinden kiracı da itiraz ederse devlet cüzzi bir tutarlı bilirkişiyi eve gönderip tutarı hesaplatıp depozitodan düşüp taraflara iade yapabilir)

FıratBey · Answer

hocam kanunlarda bazı hususlar bu şekilde uygulanmayabilir. Bu bir çok noktada vardır. Alan razı veren razı bürokrasiyi meşgul etmeyelim durumu

RifatOzkan · Answer

Serhatakgl adlı üyeden alıntı: mesajı görüntüle

Kiracı çıkmıyor işte boşluk orada. "Çıkmak" yani sözleşmenin bitmesi bildirim beyanı ile anca meydana geliyor. Net bu.
Kimse bildirim beyanı yapmadığından, kiracı çıkmıyor gibi sayıldığından sözleşme her sene oto yenileniyor. (Kira sözleşmelerinde fesih vs. yoksa sözleşme oto yenilenir)

Serhatakgl · Answer

RifatOzkan adlı üyeden alıntı:						mesajı görüntüle									Sen sözleşmeyi noter karısından mi imzaliyorsun ki noterler iptal edesin ev sahibi son kirasını almıştır başka biri ile sözleşme yapmistir abonelikler değişmiştir mahkemelik bir durum olsa kovuşturmaya gerek yok derler çünkü evde oturan yeni kiracı tespit edilir vs kimse böyle bir hengamenin içine girmez. 		Alakası yok. Sözleşme noter olmadan karşılıklı olarak imzalanır ve geçerlidir. Sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesi tek taraflıdır yazılı bildirim zorunludur.

RifatOzkan · Answer

Sen sözleşmeyi noter karısından mi imzaliyorsun ki noterler iptal edesin ev sahibi son kirasını almıştır başka biri ile sözleşme yapmistir abonelikler değişmiştir mahkemelik bir durum olsa kovuşturmaya gerek yok derler çünkü evde oturan yeni kiracı tespit edilir vs kimse böyle bir hengamenin içine girmez.