Sektörün içinde olan biri olarak toprakta alım satımlarda 2 taraf içinde risk çok fazla. Alıcı için müteahhit her an iflas ettim deyip ortadan kaybolma olasılığı, satıcı içinde malzemelere gelecek afaki zamlar. (Hele hele topraktayken paranın %70 i alıp bağlantı yapmadıysa.)
Konu sahibi arkadaşım inşaata başlaman beni sevindirir ama toprakta satarım mantığı ile başlarsan çok üzülürsün kolay işler değil. En azından yapacağın işin %45 minimumda sermayesi cebinde olmalı. Maliyet hesabına gelince %33 le alınan arsa payı ile beraber bir daire maliyeti şuanda (Konya için 106net emsallerde kırsal bölgelerde yani 2 kat imarlılarda) 1600000-1800000 TL bandında. Diğer illerdede bundan aşağıya düşeceğini pek zannetmiyorum.
Geçen sene toprakta sattığımız 4 daireden zararımız 5000000 TL.
Müteahhit Sorgulama Hakkında Yetki belge no : 0042123435780330
hocam ben topraktan satarak işi çevirme düşüncesinde değilim zaten. akıllı olan müteahhit gerekirse borca harca girmeli ama topraktan satmamalı dairesini. hali hazırda kocaeli'de 10'a yakın dairemiz var. 3'ü satılık şuan 3 tanesi yaklaşık 9-10 milyon tl ediyor. o daireler satıldıktan sonra bu tarz bir işe kalkışacağım.
bizim buradaki maliyetlerle konuşayım size.
proje 10 daire. her daire brüt 150 m2. burada genelde 10 dairede 3 daire veriliyor arsa sahiplerine. yüzde 33 değil de yüzde 26-30 arasında anlaşılıyor burda daha çok.
bulunduğumuz yerde ortalama 150 m2 dairelerin maliyeti ortalama olarak 1.350.000 ile 1.500.000 arasında. buna arsa sahibine verdiğin dairelerin maliyeti de dahil.
3 daire arsa sahibine verdin, elinde 7 daire kalıyor. 7 daireden sadece 2 tanesini topraktan şuan için 2.250.000'e sattın. sattığın 2 daire 4,5 milyon tl+ cebinde de var 6,5- 7,5 milyon tl toplamda etti mi sana 12 milyon tl. o saatten sonra hiç daire satmasan bile projeyi bitirecek kadar sermayen elinde olmuş oluyor.
özetle ben cebimde 5-6 milyon sermaye olduktan sonra gireceğim bu işe. yoksa direkt topraktan satarım giderim dersen bu ülkede her şey gecelik zamlanıyor. 2 milyona topraktan sattığını 5 milyona da bitiremeyebilirsin.
son olarak şunu da yazayım benim avantajlarım neler:
1. kalıp ekibi benim öz dayılarım. işçiliği çok ucuza yapmasalar da her projemizde uygun fiyatla iş yaptırıyoruz. ( şuan bulunduğumuz ilçede diğer müteahhitlere bu işi en kaliteli ve en pahalıya yapan ekipler. şuan çalıştıkları müteahhit bu ekibi kaçırmamak için 2 sonraki iş için bile kapora ödüyor.) şuan 10 dairenin yaklaşık kalıp-demir-duvar işçilik maliyeti 1 milyon tl'yi buluyor.
2. bina içinde duvarlar örüldükten sonra, ince sıva-saten-boya-kartonpiyer-led işlerini yapan ekipler öz amcalarım. ( şuan bulunduğumuz ilçede diğer müteahhitlere bu işi en kaliteli ve en pahalıya yapan ekipler). bi ara 2014-2019 arası bulunduğumuz ilçede her gün 1 tır alçı indiriyorduk. bu işin içindeyseniz eğer her gün 1 tır alçı indiren ekiplerin ne kadar iş yaptığını az çok kestirirsiniz.
3. dış cephe kara sıva+mantolama + dış cephe işlerini yapan bi babamın amcasının çocuklarından oluşan ekibimiz var. bi de eniştelerimizden oluşan ayrı ekibimiz var. ( şuan bulunduğumuz ilçede piyasayı domine etmiş durumdalar)
4. elektrikçi-sucu-fayansçı-mermerci vs 20 yıla yakındır birlikte çalıştığımız kendi ekiplerimiz var.
5. biz müteahhit değil daha çok taşeronuz. o yüzden de her iş kalemini müteahhitlere aynı kalitede olmasına rağmen daha ucuza mal edebiliyoruz.
6. binanın kaba inşaatı bitti, çatısı kapatıldı. içte de alçı+saten+boya+kartonpiyer vs yapıldı ya da bağlandı+ dışta da dış cephe komple bitti ya da bağlandı. bu saatten sonraki tüm alınacak malzemeler pimapen+parke+fayans+kapı+ferforje+mutfak dolabı+mutfak tezgahı+mermer malzemeleri anlaşmalı olduğumuz sürekli birlikte iş yaptığımız 1 kişi tarafından daha topraktan seviyede iken ya daire verilerek ya da parası ödenerek bağlanıyor. inşaata başladık 3 ay sonra maliyetler arttı diye malzeme arttı ne yapacam derdi yok. tüm malzemeleri önden daha temeli atmadan bağlıyoruz. sonrasında fiyat ne kadar artarsa artsın bizi alakadar etmiyor. malzemeci de o zamlara göre bizden aldığı daireyi satıyor. ve zaten daire karşılığı çalıştığı için 1000 liralık malı bize en az 1300-1400'den sağlamış oluyor. orda kar ediyor. daireyi de uyguna alıyor satarken de kar ediyor. 2 kere kar etmiş oluyor malzemeci.
7. 10 daireyi maksimum 9 ayda yapıp iskan alıp teslim ediyoruz. inşaat sürecini asla uzatmıyoruz. 10 daireden büyük işlere de çok çok avantajlı değilse girmiyoruz.
bonus: madem bu kadar ekibiniz iş yapma kabiliyetiniz var da ne konuşuyorsun burda da iş yapmıyorsun bu zamana kadar da topraktan daire satarak iş yapmayı düşünüyorsun derseniz eğer, güzel projeler yaptık güzel paralar kazandık ama amcamın inşaat sektörü dışında yediği bazı bokları yüzünden kazandığımız tüm parayı kaybettik. şimdi yeniden toparlanma sürecindeyiz.
