Değer Artış Kazancı Vergisi

2022 yılı ağustos ayında 120.000 tl rayiç bedeli ile bir daire satın aldım şimdi dairemi satışa koydum değerlenmiş alış tutarı 340.000.tl olarak görünüyor. Belediye rayiç bedeli 420.000tl belirlemiş alıcı da 1.000.000₺ veya 1.500.000₺ gibi bir kredi çekmek istiyor. Sorun şu ki kredi çekildiğinde dairenin değeri kredi miktarı kadar olmalı örneğin 1.000.000₺ kredi çekilirse değerlenmiş alış tutarı ile çekilen kredi miktarının arasında kalan tutar için ödeyeceğim değer artış vergisi 120.000₺ çıkıyor. Kafam biraz karıştı açıkcası değerlenmiş alış tutarı üzerinden mi yoksa rayiç bedelinden mi hesaplanacak orasını anlamadım. Bu vergi bana kesin çıkacak mı onuda tam olarak bilmiyorum ben standart bir vatandaşım emlak ticareti yapmıyorum oturduğum daireyi satmak istiyorum bu konu çok muallakta bir bilirkişiden bu konuda bilgi almak istiyorum. Aklıma siz geldiniz; @MaliMevzuat;

sorduğun soruların cevabını bilmiyorum ama şöyle bir bilgi vereyim muhasebecimiz bize söylemişti;
eğer aldığınız mülk 5 sene ve daha fazla süre sizdeyse satarken rayiç bedel ne kadar artarsa artsın vergi ödemiyorsunuz.
Eğer satın aldığınız konutu 5 yıl dolmadan satarsanız ve bu satıştan kar elde ederseniz, değer artış kazancı vergisi ödeme ihtimaliniz yüksek.

5 Yıldan önce satarsanız fahiş bir vergi uygulanıyor maalesef. Biz de geçen sene satalım dedik 4. yıldı, 1.5 milyon civarı vergi çıkıyordu. Biz de 1 yıl dolsun diye bekliyoruz 9 ay oldu.

Ağustos 2022 tarihinde , Evi alırken tapuda alış rakamı olarak 120.000 TL gösterdiniz.
Mayıs 2025 tarihinde , Satarken 1.500.000 TL tapuda satış rakamı olarak belirtirseniz. Bu verilere göre;


2022 Yılı Temmuz Ayındaki Yİ-ÜFE: 1.738,21
2025 Yılı Nisan Ayındaki Yİ-ÜFE: 4.128,19
Endeks Değişim Oranı: %137,50 artış
Değerlenmiş Alış Bedeli: 284.995,94 TL
(120.000 TL gösterdiğiniz evin yeniden değerlenmiş hali)

Safi Değer Artışı: 1.215.004,06 TL
(Satış rakamı-284.995,94TL)
2025 yılı İstisna Tutarı: 120.000,00 TL

Vergiye Tabi Matrah: 1.095.004,06 TL
Ödenecek Gelir Vergisi Tutarı: 288.251,42 TL maliyeye değer artış kazancı vergisi ödemelisiniz. (Alış satış tarihleri arasında 5 yıl ve üzeri bir dönem geçmiş olsaydı , evi kaça satarsanız satın vergi ödemezdiniz)

Değer artış kazancını da 2026 yılı mart ayında maliyeye beyan edebilirsiniz.

Teşekkür ederim hocam çok net bilgi oldu

Rica eder, iyi forumlar dileriz👍😊

Satın aldığınız konutun satışı sırasında doğacak değer artış kazancı vergisi (GVK m.80), alış ve satış tarihi arasındaki fark 5 yıldan kısa ise gündeme gelir; bu durumda vergilendirilecek kazanç, satış bedeli ile yeniden değerleme oranıyla artırılmış alış bedeli (2022 Ağustos’ta alınan konut için 340.000 TL olarak belirlenmiş) ve elden çıkarma masrafları ile ödenen vergiler düşüldükten sonra kalan fark üzerinden hesaplanır; belediye rayiç bedeli değil, fiilen gerçekleşen satış bedeli esas alınır ve bankanın ekspertiz değeri (örneğin 1.000.000 TL) de bu bedel olarak kabul edilir. Söz konusu tutardan 2025 yılı için belirlenen 67.000 TL istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden gelir vergisi dilimlerine göre hesaplama yapılır. Ancak satışın 5 yıl dolduktan sonra gerçekleşmesi halinde (örneğin Ağustos 2027’den sonra) vergiden muaf olunacaktır. Bu nedenle, satışın 5 yıllık süre dolmadan yapılması halinde mutlaka bir mali müşavirle çalışmanız ve vergisel yükümlülüğünüzü doğru beyan etmeniz önemli