Echo içerisinde include çalıştırma

Arkadaşlar yazılımda bir noktada sıkıntı yaşıyorum.
include ile sayfa çağırmak istiyorum fakat olmuyor.
echo öncesine sonrasına yazdım cevap vermiyor echo içerisinde zaten bi anlamı olmuyor.
echo içerisindeki "Insaat Referanslari" bölümüne insaatref.php dosyasını include etmek istiyorum nasıl yapabilirim. Koduda yazıyım :

<?php
if($_GET[bolum]==""){
echo"Sayfa içerigi";
}

elseif($_GET[bolum]=="insaatreferans"){
echo"Insaat Referanslari";
}

elseif ( $_GET[bolum] == "tasimareferans" ) {
echo"Tasima Referanslari";
}

elseif ( $_GET[bolum] == "mobilyareferans" ) {
echo"Mobilya Referanslari";
}

else{}
?>

include_once('insaatref.php') şeklinde dene birde

<?php
if($_GET[bolum]=="")
{
require_once("anasayfa.php");
}
elseif($_GET[bolum]=="insaatreferans")
{
require_once("insaatref.php");
}
elseif ( $_GET[bolum] == "tasimareferans" ) 
{
require_once("tasimareferans.php");
}
elseif ( $_GET[bolum] == "mobilyareferans" ) 
{
require_once("mobilyareferans.php");
}
else
{
require_once("anasayfa.php");
}
?>

Bu şekilde deneyebilirsiniz.

include_once bir işe yaramadı. Ofis soft teşekkür ederim sorunsuz çalışıyor.