son 15 senede emlak fiyatlarında %4000 artış.

Şuanda her şey Türkiyeye göre , Yurtdışında daha ucuz.
Olay sadece Evler falan zannediyorsunuz.
En basit Türkiyede 0'dan üretilen çikolata bile 2000 Km uzağa nakliye edip daha ucuza satıyorlar.
Türkiyenin otomobili dedikleri Togg yurtdışında daha ucuz.


Bu döviz kurunun gerçek değerinin altında olması , Türkiyede vergilerin çok fazla olması , Yurtdışı avantajlarının olması , acil döviz ihtiyacımızın fazla olması sebeplerinin birleşiminden kaynaklı.

Ev balonu dediğin şeyin patlaması için ülkedeki her şeyin fiyatının ucuzlaması lazım. Çünkü konu evler değil.

Ülkedeki gelişmelerden ha olur %5 fiyatlar düşer , buna balon patladı diyeceksen bilemiyorum. Seneye bakarsın %20 daha artar.

dünyanın en çok gelir üreten ülkesi ile dünyanın en çok gelir üreten 20.ülkesinin konut fiyatları birbirine yakınsa, bu türkiye'de konut fiyatlarının balon seviyesine geldiğini ve yakın zamanda patlayacağını gösteriyor. abd'de 400 milyon insan yaşıyor bizim ülkede 85 milyon buna rağmen abd ile aynı fiyatız birde bu açıdan bakın. Konut büyük bir balon ve patladığında elinde bol konutu olan herkes satmaya calısacak ve bu türkiye'de emlak sektörünün içinden geçicek.

Eldeki fazla konutu ancak şöyle çıkarır diye düşünüyorum insanlar
1) Yüklü borç faiz batağındadır ucuzdan satar
2) Birden fazla evi olana ağır vergiler gelir o zaman yine elden çıkarır.
3) Kira üst limiti ağır cezalara tabi olur belki elden çıkarır.
4) Ya da "Ev yatırım aracı değildir" anlayışı devlet tarafından iyice benimsetilirse belki.

Onun haricinde birden fiyatların çok düşmesini sanmıyorum.

valla hocam Çin’de emlak krizi var Şuan. Bundan bayağı zaman öncede ABD de oldu emlak balonu

Selam olsun,

Bakon ile fiyatlar yüksek farklı şeyler. Elbette avrupa ülkelerindeki evlerden yüksek fiyat olması tuhaf ve üzücü bir durum ama balon değil bunlar kalıcı fiyatlar onu yazmak istedim.

Aynı şey araba fiyatları içinde geçerli.
2019 da sıfır bmw x5 720.000 tl den alabiliyordum
2025 yılında sıfırı 6.000.000 tl den başlıyor.

Yani emlak özelinde bir balon yok demek istiyorum.
Fiyatlar sürekli şekilde ve istikrarlı şekilde artıyor.
Balon fiyat bir konuda olur her şeyin fiyatı 5 yıl içinde ortalama 10 kat artmışsa bu emlak balonu değil gerçek enflasyondur.

2019 da 190.000 tl olan ev bugün 2.000.000 yaklaşık 10 kat artmış.

2019 da 720.000 olan araba bugün 6 milyon yaklaşık 9 kat artmış.

yani emlağa özgü şişen bir balon yok.
Vardı 2 3 yıl önce bir şişkinlik ama indi.
Bu rakamlar gerçek yani.
Yüksek olduğunu bende biliyorum ama inecek ümidi varsa üzgünüm yazabilirim. İneceğini pek düşünmüyorum.

Hepimizin bir düşüncesi vardır elbette illa birinin doğru olması gerekmiyor.

İyi güzelde hocam, ben Dubai den konut aldığıma varsayalım veya dünyanın diğer ülkelerinden 10 senede kira ile çıkıyor. Türkiye’de 20 senede çıkıyor. Bu şekilde baktığımızdada Türkiye hala balon konut anlamında.

Kira ile evin satın alınma değeri arasında ciddi tutarsızlık var dediğinizde haklısınız.
Ama ev için balon olma ihtimali yok gibi. Anca ülkede isyan çıkarsa kimsenin elinde hiçbir şey kalmaz o zaman balon olur.

valla hocam, bu saatten sonra ne balon ne değil göreceğiz, cunku artık piyasada bedava para yok. bedava para olmayınca talepte olmaz. talep olmayınca piyasada para dönmez ve bu şekilde fiyat artışları durar veya aşağı iner. bu şekilde oluşum gözlenirse konut piyasası krize girer herkes elinden cıkmaya calısır ve bir fenomen oluşur konut satma anlamında, ne kadar konut satışı artarsa rekabet artar ve fiyatlar belli bir dengeye kadar düşer.

Selam olsun,

Dubai örneği geçerli bir örnek değil ki asıl balon olan yer orası.
Mesela Amerika da bir ev ortalama 20 30 yıl arası amorti eder.
Avrupa da ortalama 10 30 yıl aralığında.

Şimdi şöyle bir durum var yabancı yatırımcı ve çeşitli yatırım modellerine göre bu durumlar değişiklik gösterir. Aynı koşullarda kıyaslandığında balon olan yer dubaidir.
Dubai de amorti süresi kısadır çünkü kiralar yüksektir, ev fiyatları düşük değildir.
Kira çarpanı ayrı bir şey balon fiyat ayrı.

Yani tekrar yazıyorum ülkemizdeki ev fiyatları yüksektir lakin balon değildir.
Araba, ev hatta ekmek bile son 5 yılda ortalama 10 15 kat aralığında artış göstermiştir.
Bir ülkede her şey 10 15 kat artıyorsa ve 5 yıldır bu artış aynı ivme ile yükseliyorsa bu balon değil enflasyondur.

Amorti süresi farklı bir konu.

Dubai mesela oturum izni veriyor ve yabancı yatırımcıya açık dünya genelinde revaçta olan bir ülke. Bu durumda yatırım koşulları farklı olacaktır.
İngiltere kendine özgü yatırım modellerine sahip amorti süresi 9 yıl da sürebilir 30 yıl da.
Avrupa genelinde ortalama yine Amerika'ya yakındır.

Bizim ülkemizde genel olarak enflasyon kaynaklı artışlar var ama emlak özelinde değil.
Size 2019 yılında aldığım mülk ve aracı yazdım. Afaki bir şey yazmadım.
Ev 10 kat araba 9 kat artmış yine 2019 da 1.25 TL olan ekmek 15 TL ile 10 kattan fazla artmış.
Bahsettiğim şey emlak fiyatları düşük değil, son 5 yıl içinde fiyatı en az 10 kat artmayan bir şey yokken kalkıp emlak balonu dersek tam olarak doğru olmaz.

Ben yatırımlarımı taşınamaz üzerine yaparım yani geriye dönük kira/satış fiyatlarını ve piyasayı biliyorum ve size emlak özelinde bir balon yok yazıyorum.
Eğer balon diyeceksek aynı oranda artan Ekmek için ekmek fiyatı balon dememiz lazım zira aynı oranda arttı. (küsürat hesabına girmiyorum biri %11 diğeri %12 dir vs.)

Amorti süresi Türkiye'de ortalama 25 yıl olarak hesaplanır.
İyi bir yatırımcı bu süreyi alırken kazanmak şartıyla 16 20 yıl arasına çekebilir ki o hesaplarında pek anlamı kalmadı çünkü bu hesaplamalar stabil ilerleyen ekonomilerde anlamlı olur. Her yıl %30 ila %80 arası enflasyon olan ortamda o hesapları yapmak çok çetrefillidir.

Hülasa eğer 10 kat fiyat artışı balonsa Ekmek fiyatının da aynı oranda artmasına karşın Ekmek fiyatı balon demek lazım gelir.
Size şurada katılıyorum bu rakamlar çok yüksek ve Türkiye'de emlak yatırımı yapmak şu sıra pek uygun değil.