Ev sahibiyiz. Zamları hep yasal sınırlarda, hatta daha altında yaptık. 200 Tl zam istediğimiz sene (yasal olarak 290) kiracı 100 Tl için pazarlığa oturmuştu. Bir şekilde orta yolu bulduk. Bir problem yaşamadık.
Ama son iki senedir sıkıntı bitmiyor. Herşey ateş pahası oldu. Geçen 300 TL'ye benzin aldım, 12 litre. Geçen sene depo fulleniyordu. Yandaki daire boşalıyor, yeni kiraya veriyor, bizden 3 kat fazla fiyata. Kiracı da eski değil, diyeyim ki 10 yıldır düşük zamlardan fiyat düşük kaldı. Boşalan daireler direkt x2 ile kiraya veriliyor. 3 ay sonra adam çıksa tekrar x2. Fiyatlar uçmuş durumda. Sıradan 2+1 daireler 5000 TL'den başlıyor. Kaç kişi ödeyebilir bu kiraları? Gerçekten çok zor durum. Allah kiracıların yardımcısı olsun.
Öbür taraftan %25 zamma sabitlemek doğru değildir. Elden kira almalar başlayacak. Vergi kaçırmalar artacak. Biz ev sahibi olarak yıllık 2-3 aylık kira vergiye gidiyor (emlak-gelir vergisi). Üstüne tadilat madilat hariç.
Çözüm %25 zamma sabitlemek değil. Çözüm, konutu yatırım aracı olmaktan çıkartmak. Kat mülkiyeti alınmamış daire satışını yasaklamak, hangi şartla olursa olsun. Noterle satış yapanlar falan var. Sonra dolandırılıyorlar. Devlet bas bas bağıracak, noterden daire alınmaz, alanları ben hukuken tanımam diye. Hala daha gidip alan, dolandırılan olursa gerçekten de hukuk önünde tanımayacak. İnşaat yeni başladı, % şu kadar indirimle şimdi al, teslimde x kadar değerlensin. Böyle bir dünyada elbette kiralar yükselir. Ha maketten satış zaten yasak diyenlere inanmayın. Toki bile satıyor maketten.
Böylece müteahhit bozuntuları dairelerini satamayacak. Piyasadan silinecekler. Silinsinler, köyden tarlasını satan şehirde inşaatçılık oynuyor. Yaptıkları projeleri biz görüyoruz, nasıl bir saçmalık olduğunu.
Öbür taraftan DASK zorunlu olacak. Şuan sadece adı zorunlu, mülkün satışı sırasında 1 senelik dask yapılır, sonra ömrü billah yapılmaz. 300.000 lik arabaya 5000 TL'lik sigorta+kasko yapılır, 3 milyonluk daireye 500 TL'lik dask yapılmaz. Çok mantıklı hareket. 2 dairesi olana normal fiyattan dask yapılmalı, 2 den sonraki her daireye ederinin 3 katı olarak yapılmalı. Böylece al sana yeni bir gider daha.
Gelir vergisini ödemeyenler tespit edilip cezalandırılmalı. Kiralar bankadan ödeniyor zaten, adam ona rağmen gelir vergisi ödemiyor. Devletin umrunda değil diyor, ödeyenlere de enayi diyor. Devlet her bölgenin, her binanın, her dairenin satış ve kiralama tespitini yapmalı. +- %10 oynayacak şekilde fiyatlar değişebilir şekilde kanun çıkarmalı. Eğer dairen, yandaki daireden daha lüksse, tespit yaptırırsın, kira bedelini arttırırsın. Yoksa yandaki daireyle aynı fiyata kiralar, aynı fiyata satarsın.
Daire boş, elden kira alıyorum vs, gelir vergisi ödemiyorum, rahatım denmesine müsaade edilmemeli. Elden kira alma olayı kalkacak. 100 TL'de olsa bankaya yatıracak. Eğer yandaki daire 2000'e, sen 500'e kiraya veriyorsan, kalan 1500'ü elden alıyorsundur. Ya da daireyi almışsın, kiraya vermiyorsun, oturmuyorsun, yine de emsal kira bedeli üzerinden vergisini ödeyeceksin. Bu örnekte 2000 TL üzerinden vergini verirsin.
Yıllık kira zam oranları yine devlet tarafından belirlenecek. Ama öyle enflasyon %75 iken %25 zam olmaz. Asgari ücrete yapılan zamla entegre olacak.
Diyeceksin ki bu dediklerini yaparsan aldığın kiranın yarısı devlete gidecek, konut stoğu azalıcak, fiyatlar yükselecek. Ama durum öyle değil.
Öncelikle vergi anlamında %10 gibi bir değer belirlenmeli. Üstüne dask 250 TL civarı bir şey zaten. 2000 TL üzerinden 1780 TL kalıyor aylık. Muafiyetler vs ile bu artar zaten.
1'den fazla daire için vergi %20-30 arası olmalı. Dask'da 1000 civarı. Böylece 2000 TL'lik daireden aylık 1515 TL kalıyor (%20 vergide). Böylece 1'den fazla daire almak mantıksız hale gelecek.
Herkes müteahhitlik yapamayacağı için daire sayısı azalacak, kaliteli, nitelikli yapı artacak. Daire almaktan çok, kiralamak cazibe haline gelecek. Satış ve kiralama bedelleri bilirkişi tespiti sonucu olacağından fahiş fiyat uygulaması olmayacak.
Dahası, tamamen tüketim sektörü olan inşaat sektörü gerileyecek, ithalat azalacak (inşaat sektöründeki hemen hemen her kalem ithaldir). Bu da ekonomik krizi tersine çevirecektir.
Üzerine düşündükçe geliştirilebilir bir sistem bu. Ama kalıcı çözümdür.
Not: Yukarıdaki metin, halihazırda kiracısı olan, inşaat sektörünün içinde olan bir Mimar tarafından yazılmıştır.