Selamlar,
Öncelikle kira borcunu ödemeyen kiracı ile ilgili olarak bilgi vermek istiyorum. Kiracı vadesi gelen aylara ilişkin kira borcunu ödemezse veya geciktirirse kiracıya ihtarname göndererek 30 gün süre verilmesi gerekir. Bu ihtarname aynı zamanda Örnek No:13 (Tahliye Talepli Kira Takibi) İcra takibi işlemiyle de gerçekleştirilebilir.
Buna ilişkin kanun maddesi şöyle;
TBK Md. 315
Alıntı
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Alıntı
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Bu ilk ihtara karşı (tahliye talepli ilamsız icra takibi) borçlu tarafından itiraz edilmezse takip kesinleşir ve tahliye şartları oluşur. Bu durumda icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunulması gerekir. Bu karar en geç 1-2 ay içerisinde çıkar.
Eğer borçlu itiraz ederse kira sözleşmesi İİK Md. 68'de sayılan belgelerden olduğundan borçlunun itirazının kaldırılması ve tahliyesi için yine icra mahkemesine müracaat edilmelidir. Bu dava ise daha uzun sürecektir.
Eğer borçlu yapılan bu ilk takibe itiraz da etmeyip borcu öderse o takip için tahliye şartları oluşmaz.
Aynı şekilde borçlu aynı kira yılı içerisinde ikinci kez aylık kira borcunu ödemezse veya geciktirirse yine tahliye talepli icra takibi açılır. Bu takip borcunu da öderse yine tahliye şartları oluşmaz. Ödemeyip itiraz ederse veya hiç itiraz etmeyip ödemezse icra mahkemesine yukarıdaki şekilde başvuru yapılması gerekir.
Önemli nokta şudur;
Borçlu aynı kira yılı içerisinde kendisine karşı haklı sebeple 2 kere tahliye talepli icra takibi (ya da noterden ödeme ihtarnamesi) gönderilmesine sebep olmuşsa bu defa Türk Borçlar Kanunu'nun başka maddesi devreye girer. Madde şöyle der;
TBK Md. 352/2
Alıntı
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Yani kiracıya karşı kiraya veren olarak 2 kez haklı ihtar göndermişseniz (ya da tahliye talepli icra takibi yapmışsanız) kira süresinden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava yoluna başvurarak tahliye talebinde bulunabilirsiniz. Bunun için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Konuyla alakalı
kiracı hakları nelerdir konulu makalemi de incelemenizi şiddetle tavsiye ederim.
Bu süreçler sancılı ve teknik olduğundan mutlaka bir avukat yardımı almanızda her zaman fayda var. En ufak usulü hata sebebiyle en başa dönebilirsiniz.