Mantık şu şekildedir bi tane <div id="karart"></div> oluşturursun bunu ister sayfaya eklersin istersen jquery ile ile ekletirsin.

css dosyanda
#karart {
display:none;
position:absolute;
top:0;
left:0;
width:100%;
height:100%;
background-color:#000;
z-index:991;
}

eklersin bu div aktif olduğunda tüm sayfa kararacak. Kararmasını istemediğin DIV i bunun üzerine alırsın <div id="izle">bu kararmanın üstünde kalacak bölge</div>

css dosyasında
#izle {
z-index:992; /* diğer sayfanın üstüne alacak*/
}

Buton işlemlerinde Jquery ile görsellik katabilirsin.

Kabaca mantık bu